Разработка концепции застройки земельного участка и согласование в Москомархитектуре

В соответствии с новыми требованиями правительства Москвы для успешного согласования новых проектов и получения желаемых технико-экономических показателей (ТЭП) будущей застройки инвестор (девелопер) должен представить в Москомархитектуру (МКА) архитектурно-градостроительную концепцию с высокополигональной 3D-моделью, которую можно будет интегрировать в цифровой двойник Москвы.

Такие требования городских властей принципиально меняют порядок согласования девелоперских проектов. Ранее девелопер сначала получал желаемые технико-экономические показатели (ТЭП), а после этого разрабатывал предпроектную документацию в виде концепции, которую согласовывал в Москомархитектуре и на городской земельной комиссии (ГЗК). Теперь инициатор девелоперского проекта сначала должен разработать полноценное предпроектное предложение, которое будет рассмотрено городом, а в случае одобрения далее на ГЗК будет приниматься решение об определении ТЭП будущей застройки.

Девелоперам, особенно региональным, покупающим площадки с согласованными ТЭП, теперь следует принимать согласованные проекты, как данность не подлежащую корректировке, в случае, когда покупатель захочет скорректировать приобретенный им проект, ему придется выходить на ГЗК с новыми проектными предложениями, что повлечет за собой увеличение сроков согласования, а также технико-экономические показатели могут быть изменены в меньшую сторону.

Наша компания занимается разработкой архитектурно-градостроительных концепций в соответствии с требованиями Москомархитектуры и согласованием ТЭП на ГЗК.

Градостроительный аудит земельного участка под застройку.

Перед приобретением прав на земельный участок следует провести его градостроительный аудит. Данный вид работ и услуг включает в себя комплексный анализ земельного участка, проверку всех возможных ограничений и обременений, определение ориентировочных технико-экономических показателей и видов разрешенного использования.

Основной целью выполнения градостроительного аудита земельного участка является определение принципиальной возможности будущей застройки или реконструкции, а также возможность согласования проекта в органах власти. Мы проверим Ваш проект на соответствие Генеральному плану Москвы и Правилам землепользования и застройки Москвы, а также определим максимальную площадь и высотность будущего объекта. Вы получите комплексный, детальный анализ своего земельного участка и подробную дорожную карту по реализации проекта.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

ГПЗУ является важнейшим документом для успешной реализации проекта строительства (реконструкции), на основании информации из которого будет вестись проектирование будущего объекта. ГПЗУ содержит в себе данные о видах разрешенного использования, реквизитах проекта планировки, предельных параметров застройки, ограничениях и обременениях использования земельного участка и иную информацию, необходимую для архитектурно-строительного проектирования. Получение ГПЗУ является важным промежуточным этапом между предпроектной и проектной стадией реализации девелоперского проекта в Москве. Многие сделки по купле-продаже земельных участков под многоэтажное жилое строительство в Москве совершаются только после получения продавцом земельного участка Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), поскольку считается, что на этом этапе решены все предпроектные и административные вопросы и инвестор способен приступить к проектной стадии реализации проекта.

Реконструкция – это изменение параметров существующего здания, включая надстройку, пристройку и расширение. Реконструкцией также считается замена или восстановление несущих конструкций объекта. В случае, если Вы задумали осуществить проект реконструкции в Москве, в первую очередь Вам следует получить в Комитете по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура) Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и сверить виды разрешенного использования земельного участка с будущим функционалом реконструируемого объекта. После получения технических условий на присоединение к инженерным коммуникациям, проведения инженерных изысканий и получения заключения экспертизы по проекту инвестор вправе обратиться за получением разрешения на строительство (РНС), которое выдает Служба государственного строительного надзора Москвы (Мосгосстройнадзор). После выполнения строительных работ и получения Заключения о соответствии (ЗОС) реконструируемый объект будет введен в эксплуатацию. Последним шагом в рамках реализации проекта реконструкции станет регистрация права собственности в Росреестре.

Компания «Мои земельные документы» оказывает полный комплекс работ и услуг, связанных с проведением реконструкции в Москве, включая получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Согласование архитектурно-градостроительных решений.

Архитектурно-градостроительное решение разрабатывается заказчиком будущего проекта нового строительства или реконструкции и согласовывается Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы. Результатом получения услуги является получение Свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения в Москомархитектуре. Таким образом, органы власти Москвы обязывают инвесторов создавать современные здания, гармонично вписывающиеся в существующую застройку. С августа 2024 г. к подаваемому комплекту документов необходимо приложить трехмерную цифровую модель проекта.

Компания «Мои земельные документы» оказывает комплекс услуг по разработке и согласованию Архитектурно-градостроительного решения в Москве. Результатом услуги для заказчика станет получение Свидетельства об утверждении АГР в Москомархитектуре.

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ Москвы).

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – вид градостроительной документации, который устанавливает территориальные зоны, градостроительные регламенты, виды разрешенного использования земельного участка и параметры разрешенного строительства. В Москве решение о внесении изменений в ПЗЗ и установление вида разрешенного использования принимает Городская земельная комиссия (ГЗК), далее на основании протокола ГЗК выходит постановление правительства Москвы.

Например, в случае если Ваш земельный участок расположен в зоне производственного назначения, а Вы запланировали проект строительства офисного центра Вам необходимо внести изменения в ПЗЗ Москвы и установить вид разрешенного использования - "Деловое управление". Соответствующее решение принимает ГЗК Москвы, которое оформляется протоколом. На основании такого решения выходит постановление правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ.

Мои земельные документы оказывают полный комплекс услуг, связанных с внесением изменений в ПЗЗ города Москвы.

Согласование проектов в органах власти Москвы

Компания «Мои земельные документы» оказывает полный комплекс услуг, связанных с согласованием проектов в органах власти Москвы, включая получение соответствующих распорядительных актов.

Мы согласовываем проекты в Москомархитектуре, Департаменте городского имущества Москвы, Городской земельной комиссии Москвы (ГЗК), префектурах и управах Москвы. Например, если вам необходимо внести изменения в Правила землепользования и застройки Москвы (ПЗЗ) — мы разработаем полный комплект необходимых документов, сопроводим Вас на всех этапах прохождения и получим положительное решение ГЗК. В результате оказания услуги заказчик получит постановление Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ Москвы.

Исключение из зоны Комплексного развития территории (КРТ) в Москве.

В случае попадания земельного участка в зону комплексного развития территорий (КРТ), правообладателю фактически запрещается любое развитие собственной территории, в том числе получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), новое строительство и реконструкция. В случае, когда владелец участка попал в зону КРТ он может воспользоваться предложением города Москвы и после выхода проекта постановления о КРТ согласиться с таким предложением и заключить договор о комплексном развитии территории, правообладателем которой он является. В другом случае, когда участок входит в зону КРТ совместно с другими правообладателями, перспектива заключения договора о КРТ крайне мала в связи с тем, что с предложением города должны согласиться все владельцы земельных участков, попавших в зону КРТ. Дальнейшей перспективой становится изъятие участка и объекта недвижимости после проведения торгов с выплатой компенсации правообладателю. Решение об исключении земельного участка из зоны КРТ в ПЗЗ принимает ГЗК Москвы.

Наша компания «Мои земельные документы» оказывает услуги по сопровождению исключения земельного участка из зоны КРТ.